5.4. Основные понятия рынка недвижимости

Качества недвижимости как товара проявляются в виде ее полезности и ограниченности. Если земля и недра не были бы ограничены и исчерпаемы, они были бы бесплатными как воздух.

Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и

цена.

Спрос - это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени.

При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены.

Формируется же спрос на недвижимые объекты под влиянием многочисленных факторов. 1.

Экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение. 2.

Социальные факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и др. 3.

Природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология. 4.

Административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.). 5.

Окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости. 6.

Национальные и культурные условия, традиции населения. 7.

Политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности.

Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым по регионам, районам и микрорайонам.

Например, открытие в маленьком городке новой фабрики может вызвать значительный приток рабочей силы, что, в свою очередь, потребует строительства большого количества нового жилья, торговых и рекреационных объектов и так далее. В то же время, недостаток средств для ипотечного кредитования и высокие процентные ставки могут сдерживать спрос на недвижимость.

Спрос на землю как фактор производства, по своей сути является производным от спроса на конечный продукт, производимый с использованием земли. Поэтому величина спроса на землю будет определяться: -

ценой земли относительно цены на другие факторы производства; -

продуктивностью земли; -

ценой конечного продукта.

Предположим, что конечным товаром являются парковочные места для автомобилей. На рис. 3 представлена изокванта Р1СЮ, которая показывает все возможные сочетания земли и капитала, обеспечивающие производство 1GG парковочных мест. Предположим далее, что имеется бюджетное ограничение, обеспечивающее либо приобретение ОМ единиц земли, либо ОН единиц капитала. При этом линия НМ будет являться бюджетной линией, а наклон бюджетной линии будет соответствовать относительной цене земли и капитала. Комбинация двух факторов производства, обеспечивающая минимальные издержки для производства 1GG парковочных мест, будет определяться точкой касания С изокванты Р1С1С1 и бюджетной линии НМ, а любая другая комбинация обеспечит производство меньшего количества продукции (парковочных мест).

Рис. 3. Влияние изменения относительной цены земли на спрос на землю

Если цена земли относительно цены капитала увеличится, то в рамках ограниченного бюджета можно будет приобрести только ОМ единиц земли. При этом изменится наклон бюджетной линии, а изокванта, соответствующая 1GG единицам продукции, будет проходить выше новой бюджетной линии НМ.

Предположим далее, что цена на конечный продукт увеличилась. Тогда при одном и том же сочетании цен факторов производства доход от производственной деятельности увеличится, что будет

Рассмотрим, каким образом влияет на спрос изменение продуктивности земли (рис. 4). Если продуктивность земли возрастает (предположим, в результате того, что требуемая площадь одного места уменьшается при той же цене), то изокванта, соответствующая lGG единицам продукции, займет новое, более близкое к началу координат положение Р^. При постоянном соотношении цен на факторы производства наклон бюджетной линии не изменится, но сама линия, для удовлетворения условию касания изокванты, сместится вниз (Н1М1). Производство 1GG единиц продукции потребует несколько большего количества земли и меньшего количества капитала (точка В), что будет способствовать увеличению спроса на землю.

Рис.4. Влияние изменения продуктивности земли на спрос на землю

соответствовать новой изокванте (предположим, эквивалентной 130 единицам в старых ценах). При этом новая точка касания бюджетной линии и данной изокванты покажет увеличение спроса как на землю, так и на капитал (рис. 5).

Рис.5. Влияние цены на конечный продукт на спрос на землю

Для недвижимости характерна большая положительная эластичность спроса по доходу. Другими словами, изменения покупательной способности оказывает существенное влияние на спрос на недвижимость, хотя и в различной степени для разных видов недвижимости. Например, спрос на сельскохозяйственные земли, как правило, менее эластичен, чем спрос на производственную недвижимость, так как спрос на продукцию сельского хозяйства более стабильный при изменении доходов населения. Аналогично, спрос на первоклассные магазины менее эластичен, чем спрос на второстепенные магазины.

Предложение - это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.

В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов - предложение уже существующей и новой недвижимости.

Следует отметить, что изменение предложения земли и других объектов недвижимости фактически требует значительного времени, в связи с чем принято различать предложение: -

в краткосрочном (от даты принятия решения об осуществлении проекта до даты завершения строительства) периоде. Так как предложение земли в целом как природного ресурса постоянно (искусственное увеличение территорий, например, за счет смыва или освоения морского шельфа, требует таких значительных капиталовложений, что такие дополнительные территории правильнее будет относить к средствам производства), то цена земли, также как и других объектов недвижимости, будет определяться исключительно спросом. При падении спроса снизится и равновесная рыночная цена. Заметим, что при падении цены практически до нуля предложение объектов недвижимости не уменьшится. Это означает, что альтернативная стоимость "чистой" земли равна нулю; такая ситуация на практике уменьшает действенность ценового механизма и приводит к тому, что для земли (и недвижимости в целом) в течение существенного периода времени предложение неизменно. Кроме того, недвижимость, в отличие от других потребительских товаров, имеет несопоставимо длительный срок жизни. Здания и сооружения городской застройки, как правило, имеют эксплуатационный срок жизни до 100 и более лет. Если не говорить о более долгосрочной перспективе, то здания и сооружения так же неизменны, как и земля, на которой они расположены. В результате объекты недвижимости по мере строительства накапливаются и образуют существенный "запас", что приводит к ослаблению влияния на цены поступающего на рынок нового предложения. То есть предложение существующей недвижимости всегда преобладает над предложением новой недвижимости, и цены, как правило, определяются спросом. -

в среднесрочном (около 10 лет) и долгосрочном периоде.

Итак, изменение предложения объектов недвижимости на рынке может быть реализовано: -

за счет строительства новой или реконструкции существующей недвижимости; -

за счет изменения типа использования; -

за счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости.

Рыночное взаимодействие спроса и предложения определяет точку равновесия, которая соответствует наилучшему и наиболее эффективному использованию земли (рис. 6). J к S Si J^-Di D ? P

Pi

P'i P

0

Q

Q Q'i Рис.6.

Цена - это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела и на сделку не влияют посторонние стимулы.

Важнейший элемент и условие существования любого рынка, в том числе и недвижимого имущества, - информационная инфраструктура - должна содержать достоверные сведения трех видов: -

о существующих нормах и правилах работы на рынке недвижимости и их ожидаемых изменениях; -

о структуре спроса и предложения по различным объектам; -

об уровне и динамике цен на объекты недвижимости по районам, микрорайонам и другим сегментам рынка.

Основными источниками формирования базы данных служат: -

Федеральные законы и нормативные положения, постановления Правительства РФ и органов власти субъектов РФ; -

заявки потенциальных продавцов и покупателей, арендаторов, пользователей и владельцев, желающих произвести обмен или залог недвижимости; -

рекламные объявления в газетах, журналах и других изданиях; -

специальные исследования, опросы.

В практике применяют информационные системы, формируемые каждой компанией для собственного использования, и региональные корпоративные базы данных.