Общая характеристика процесса оценки

Весь процесс оценки принято разделять на пять этапов, которые, в свою очередь, можно разбить на подэтапы: заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку: выбор оценщика; составление технического задания; составление и подписание договора; сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки: осмотр объекта в натуре; сбор информации об объекте; сбор и анализ информации о сегменте рынка недвижимости; анализ лучшего и наиболее эффективного использования объекта; применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов: расчет стоимости объекта недвижимости доходным подходом; расчет стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом; расчет стоимости объекта недвижимости затратным подходам; согласование результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки: выделение факторов согласования; расчет весовых коэффициентов достоверности; определение итоговой величины стоимости; составление отчета об оценке: составление отчета об оценке; защита его перед заказчиком; подписание акта сдачи-приемки работ.

Рассмотрим содержание этих этапов подробнее. Работы по оценке любого объекта недвижимости начинаются с заключения договора между заказчиком и оценщиком. В роли оценщика может выступать как физическое лицо, полностью удовлетворяющее вышеизложенным требованиям, так и юридическое лицо, имеющее в своем штате не менее двух лиц, отвечающих таким же требованиям.

Требования к договору между заказчиком и оценщиком изложены в ФЗ «Об оценочной деятельности» и включают в себя следующие положения: договор заключается в простой письменной форме; договор обязательно должен содержать: объект оценки; вид стоимости имущества; размер денежного вознаграждения за проведение оценки; сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика; наименование СРО, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации; указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки; указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной законодательством РФ; договор обязательно должен содержать сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том

числе фамилию, имя, отчество оценщика или оценщиков; договор должен содержать точное указание на оцениваемый объект и его описание.

Примерный вид договора на проведение оценки объекта недвижимости представлен в приложении А.

Как правило, неотъемлемой частью договора является техническое задание на проведение оценки объекта (приложение Б).

После заключения договора оценщик приступает к сбору информации об объекте оценки. Всю информацию, необходимую для проведения оценки объекта недвижимости, можно разделить на информацию внутреннюю и внешнюю. Эти две группы отличаются друг от друга отношением к объекту оценки и источниками получения информации (рис. 4).

Внутренняя информация касается непосредственно оцениваемого объекта и включает в себя сведения о правах и обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объ-

Рис. 4. Классификация видов информации, необходимой при оценке недвижимости

екта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки [12].

Вся указанная информация собирается из правоустанавливающих документов, представленных заказчиком, таких как документы Государственного кадастра недвижимости, документов Ростехинвентаризации, бухгалтерского учета и финансовой отчетности, относящейся к объекту оценки, и т. п.

Одним из важных этапов сбора и проверки внутренней информации выступает осмотр оценщиком объекта оценки в натуре. Осмотр производится оценщиком в присутствии заказчика или его уполномоченного представителя и имеет целью определить физическое состояние объекта, соответствие его физических параметров указанным в предоставленных документах и т. п. Осмотр сопровождается фотографированием наиболее существенных с точки зрения процесса оценки видов объекта. В дальнейшем эти фотографии прилагаются к итоговому отчету об оценке.

Внешняя информация включает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые (на основании суждения оценщика) должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а)              политические, экономические, социальные, экологические и прочие факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки;

б)              данные о спросе и предложении на сегменте рынка, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в)              сведения об объектах, аналогичных оцениваемому, ставших объектами сделок.

Внешняя информация добывается оценщиком самостоятельно из открытых или его личных источников. При этом при использовании этой информации в процессе проведения оценки необходима ссылка на источник. При поиске внешней информации необходимо помнить, что вся информация должна датироваться временем до даты оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы [12].

Если в процессе оценки бывает невозможно получить численную информацию с достаточной степенью достоверности, то в этих случаях используется мнение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта).

Если экспертное суждение дает не сам оценщик, а сторонние специалисты (эксперты), то в отчете об оценке обязательно указывается их квалификация и степень их участия в проведении оценки, а также обосновывается необходимость их привлечения.

После сбора всей необходимой информации оценщик может приступать непосредственно к проведению оценки объекта. На всем протяжении этого процесса он должен руководствоваться определенными принципами, которые принято разделять на четыре группы (рис. 5).

Рис. 5. Группировка принципов оценки недвижимости

Основной принцип оценки недвижимости — принцип полезности. Любой объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если она способна удовлетворять какие-либо потребности потенциального собственника и может быть нужна для реализации его целей. Полезность недвижимости может выражаться в плодородии, удачном местоположении, рекреационных качествах и т. д.

Полезность земельных участков может быть выражена размерами дохода, получаемого при использовании участка, арендной платы или земельной ренты в определенной момент времени.

Рента — устойчивый доход, прямо не связанный с предпринимательской деятельностью. Земельная рента имеет иную природу. Как известно, земельный собственник может использовать участок самостоятельно, но может и передать свое право использования земли в аренду предпринимателю. Условиями арендного договора последний временно получает право монопольного хозяйствования на данном участке, за что и выплачивает землевладельцу арендную плату. Превращение части прибыли арендатора в земельную ренту обусловлено именно данной монополией.

Земельная рента — это форма экономической реализации собственности на землю. В ее составе различают дифференциальную, абсолютную и монопольную ренту.

4-3190

Дифференциальная (разностная) рента возникает на основе монополии на землю как объект хозяйствования, ибо каждый предприниматель получает в свое распоряжение конкретный, ограниченный в натуре участок. По качеству они могут значительно различаться и при равновеликих затратах обеспечивать получение разного количества продукции, а следовательно, и прибыли.

С увеличением спроса на сельскохозяйственную продукцию в хозяйственный оборот вовлекаются худшие участки земли, с которых получают обычную прибыль, а на средних и лучших — более высокую. Дополнительная прибыль и превращается затем в дифференциальную ренту.

Дифференциальную ренту подразделяют на ренту I и II. Дифференциальную ренту I определяют как разницу между ценой производства сельскохозяйственной продукции на наихудших землях и индивидуальной ценой производства на лучших и средних земельных участках. Объективное условие ее образования — более высокое естественное плодородие земель и лучшее месторасположение по отношению к рынкам сбыта, пунктам приобретения средств производства, транспортным магистралям и т. д. Дифференциальную ренту II определяют как разницу между общественной и индивидуальной ценой производства, которая образуется за счет дополнительных вложений капитала в одни и те же участки земли как землевладельцем, так и арендатором. При заключении нового арендного договора дифференциальную ренту II (как добавочную прибыль) присваивают землевладельцы путем повышения арендной платы, а во время действия «старого» договора — арендатор, ибо в противном случае арендатор не будет вкладывать свой капитал в землю. Дифференциальную ренту I присваивают только землевладельцы и частично государство и общество через взимание налогов.

Монопольная земельная рента образуется на землях исключительного качества, на которых возможно производство редких по своим потребительским свойствам видов сельскохозяйственной продукции.

Экономисты, специально исследовавшие монопольную земельную ренту в населенных пунктах, выделяют два аспекта ее образования. Первый — эта рента образуется на всех участках на-

селенного пункта независимо от их свойств, так как для целей градостроительства требуются участки в определенных местах и определенной площади. Второй — монопольная рента образуется на отдельных участках населенных пунктов, которые в силу действия природных, социальных и экологических факторов приобретают особо ценные свойства.

Наличие частной собственности на землю обусловливает возникновение абсолютной ренты как части прибавочной стоимости, присваиваемой государством и другими землевладельцами в силу монополии собственности на землю. Источником ее образования является излишек прибавочной стоимости над средней прибылью, которая образуется в сельском хозяйстве по причине трудностей перелива капитала из промышленности в сельское хозяйство, межотраслевой конкуренции, уравнивания нормы прибыли капитала сельскохозяйственных товаропроизводителей с общей нормой прибыли и др. Поэтому, а также по причине небольших площадей лучших и средних по качеству и месторасположению земель как объекта хозяйствования цены на продукты сельскохозяйственных товаропроизводителей определяются условиями производства на худших участках, так как эти цены больше общей цены производства. Получаемая разница между стоимостью и ценой производства (добавочная прибыль) должна передаваться в форме абсолютной ренты государству и другим собственникам земли.

Абсолютную ренту получают со всех сельскохозяйственных земель независимо от их качества, месторасположения и производительности дополнительных вложений. Мелкие землевладельцы не имеют возможности получать значительную абсолютную ренту, так как их издержки на производство сельскохозяйственных продуктов выше складывающегося общественно нормального уровня издержек. Абсолютная рента увеличивает размер платы за землю и является одной из причин возникновения противоречий между землевладельцами и землепользователями, в том числе арендаторами и государством [21].

Полезность объекта выражается в наличии жилой недвижимости у собственника места для проживания. Когда речь идет о коммерческой недвижимости, удовлетворение потребностей пользователя выражается в потоке арендных платежей. Некоторые экономисты называют этот поток доходов «приписанной рентой». Эти сбережения «приписаны» к собственности, даже если в действительности деньги не переходят из рук в руки [24].

Таким образом, в общем виде принцип полезности гласит, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребности собственника, тем выше его полезность и стоимость.

Принцип замещения заключается в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости определяется наименьшей стоимостью, по которой можно приобрести другой объект, обладающий такой же полезностью.

Соответственно, разумный покупатель никогда не заплатит за существующий объект больше, чем стоит другой объект с аналогичной полезностью, или больше суммы, за которую такой объект может быть воспроизведен.

В большей части случаев полезность объекта недвижимости определяется доходами, получаемыми от объекта. Причем не теми доходами, которые он приносил в прошлом, а тем размером потока доходов, который ожидается от него в будущем. Таким образом, если недвижимость способна приносить доход, то его стоимость определяется размером чистой выручки от использования объекта и величиной перепродажи, ожидающей потенциального покупателя.

Соответственно, в общем виде принцип ожидания определяет, что текущая стоимость объекта исходя из дохода и других выгод, которые могут быть получены, понимается как сумма всех возможных потоков доходов и выгод от использования этого объекта с учетом сроков их получения.

Таким образом, с позиции потенциального собственника объект недвижимости имеет стоимость в том случае, если обладает полезностью, но величина этой стоимости не превышает стоимости аналогичных объектов и суммы ожидаемых от оцениваемого объекта доходов.

Принцип вклада, называемый еще принципом предельной продуктивности, относится к принципам, обусловленным процессом эксплуатации.

В теории оценки вкладом принято называть сумму прироста или уменьшения стоимости объекта недвижимости или чистого дохода в результате привнесения или отсутствия какого-либо фактора производства.

Многие вклады увеличивают стоимость недвижимости на большую величину, чем связанные с ними затраты, хотя есть и такие затраты, которые фактически уменьшают стоимость. Например, стоимость отремонтированной квартиры часто вырастает на сумму, превышающую сумму затрат на ремонт. Однако если провести эксклюзивный дизайнерский ремонт во вторичной квартире эконом-класса, то прирост стоимости может быть меньше понесенных затрат.

Таким образом, на основе принципа вклада возможно, что при улучшении недвижимости ее стоимость будет возрастать на величину больше суммы затраченных средств. Но когда улучшения станут избыточными, тогда величина вклада будет меньше понесенных затрат.

Принцип остаточной продуктивности в основном применяется к земельным участкам, так как именно в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность.

Согласно классической экономической теории любой вид экономической деятельности складывается из четырех составляющих: труда, капитала, предпринимательской деятельности и земли. Оплата каждой из составляющих производится из дохода, создаваемого данным видом деятельности. Сначала выбирается земельный участок как главное средство производства и территориальный базис, а потом на него накладываются оставшиеся факторы производства. Соответственно, из доходов от этой деятельности сначала погашаются затраты на труд, капитал и предпринимательскую деятельность, оставшаяся часть дохода приходится на долю участка.

Таким образом, принцип остаточной продуктивности можно охарактеризовать следующим образом: стоимость земли определяется ее остаточной продуктивностью, которая равна чистому доходу, отнесенному к участку после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.

Принцип сбалансированности можно показать на примере, приведенном нами выше, про дизайнерский ремонт в квартире эконом-класса. Если ремонт и внутреннее убранство квартиры соответствуют типу дома, району проживания, то только в этом случае проведение указанного ремонта даст положительный эффект.

Таким образом, принцип сбалансированности означает, что все факторы производства должны находиться в надлежащем соотношении друг с другом для обеспечения максимального дохода от объекта недвижимости.

Из вышесказанного можно сформулировать, что для каждого типа недвижимости существует оптимальное сочетание всех компонентов объекта и производства, которое обеспечивает максимальную стоимость объекта недвижимости. При наличии оптимальной сбалансированности принято говорить о достижении состояния равновесия.

Принцип экономического разделения связан с тем, что на один и тот же объект недвижимости могут быть права у нескольких правообладателей: например, собственник, арендатор, обладатель сервитута, обладатель горного отвода и т. п. Каждый из этих видов прав может быть предметом гражданской сделки независимо друг от друга или в комбинации. При этом объединение некоторых из них может увеличить или уменьшить стоимость объекта.

Происходить это разделение или объединение может следующими путями: физическое разделение — например, разделение прав на земельный участок, здание или часть здания; разделение по времени владения — например, несколько договоров аренды на один и тот же объект, различающиеся сроками действия договоров; разделение по праву пользования — например, собственность на земельный участок и сервитут на этот же участок; разделение по видам имущественных прав — например, собственность, аренда, ипотека и т. п.; разделение по залоговым правам — например, первые закладные, вторые закладные, «младшие» закладные и т. д.

Таким образом, этот принцип можно сформулировать таким образом: целенаправленное разделение и соединение имущественных прав способны привести к увеличению стоимости объекта недвижимости.

Суммируя содержание принципов, отнесенных ко второй группе, можно отметить, что стоимость объекта недвижимости зависит от производимых с ним улучшений, сбалансированности его компонентов и надлежащих объединении и разъединении имущественных прав на него.

Недвижимость обладает стоимостью в том случае, если имеет полезность для собственника. Спрос на недвижимость определяется количеством потенциальных собственников, считающих, что объекты данного типа обладают для них полезностью. Но, кроме желания покупателей обладать данными объектами, необходимо еще наличие соответствующих финансовых ресурсов, делающих спрос платежеспособным. Спрос на объекты недвижимости, как спрос и на другие виды активов, испытывает периоды роста и периоды спада, но в конечном итоге спрос на недвижимость растет вследствие растущих потребностей конкретных людей и общества в целом.

Предложение недвижимости — это количество доступных объектов недвижимости на рынке по определенным ценам. Соотношение предложения и спроса следует рассматривать в трех временных аспектах (кратко-, средне- и долгосрочных периодах).

В краткосрочном периоде предложение недвижимости по спросу абсолютно неэластично, так как дефицитность земельных участков вызвана тем, что ограничено совокупное предложение земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования. Точно так же и количество квадратных метров жилья в конкретном городе ограничено построенными к данному моменту жилыми домами. Таким образом, резкое изменение спроса в краткосрочном периоде приводит исключительно к повышению цены на недвижимость при неизменном уровне предложения.

В среднесрочном периоде предложение недвижимости становится эластичным за счет строительства новых объектов, изменения разрешенного использования и перевода земель из категории в категорию. Таким образом, в среднесрочном периоде при изменении спроса меняется и предложение, возвращая рынок в состояние равновесия.

В долгосрочном периоде предложение недвижимости опять становится неэластичным, так как, во-первых, ограничено рамками территории города, региона и просто земной поверхности. Во-вторых, даже эту ограниченную территорию невозможно использовать под один вид разрешенного использования, необходимо соблюдать баланс между сегментами рынка недвижимости, т. е. ситуация аналогична краткому сроку.

Соответственно, принцип спроса и предложения выражается в том, что цена объекта недвижимости определяется с учетом взаимосвязи между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях прогрессирующего социально-экономического развития общества и ограниченности предложения на рынке недвижимости.

С принципом спроса и предложения тесно связан и принцип конкуренции. Эластичность предложения недвижимости в среднесрочном периоде связана с тем, что при росте цен в краткосрочном периоде, вызванном увеличением спроса, все большее количество предпринимателей приходят на рынок, привлеченные высокой нормой прибыли. Соответственно, увеличение конкуренции на рынке недвижимости приводит к снижению уровня их доходности на объекты, и наоборот.

При оценке конкретных объектов данный принцип используется при анализе рынка объектов оценки и прогнозировании будущих доходов от оцениваемого имущества. Если в данный момент оцениваемый или аналогичные объекты приносят доходы, превышающие среднерыночную норму доходности, то велика вероятность обострения конкуренции в данном сегменте и снижения величины потока доходов.

При анализе принципа сбалансированности отмечалось, что все компоненты объекта недвижимости должны быть сбалансированы, но для максимизации стоимости объекта (кроме баланса между собой) они должны находиться в балансе с ожиданиями рынка. Например, если загородный дом внешним видом и размером со средневековый замок располагается на земельном участке в шесть соток, то такой объект не отвечает предпочтениям элитных покупателей, следовательно, будет терять в цене.

Данный принцип называется принципом соответствия и заключается в том, что наивысшая стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда все его компоненты соответствуют потребностям и ожиданиям потенциальных покупателей.

Принцип изменения основан на том, что состояние объекта недвижимости не остается неизменным, а меняется с течением времени. В процессе эксплуатации накапливается физический износ объекта, кроме показателей плодородия земельного участка. Со временем изменяется окружение объекта недвижимости, изменяются требования к объектам недвижимости. Эти изменения обусловливают накопление морального и внешнего износа.

Таким образом, для точного определения стоимости объекта необходимо учитывать величины накопленного на дату оценки износа различных видов.

Четвертая группа принципов состоит всего лишь из одного принципа, который является квинтэссенцией всех остальных принципов, рассмотренных выше. Этот объединяющий принцип называют принципом лучшего и наиболее эффективного использования.

Не секрет, что любой объект недвижимости обладает несколькими вариантами использования, каждый из которых разрешен законодательно, возможен с точки зрения физических характеристик объекта и не является убыточным. Но только один из них будет максимально доходным. Именно с учетом этого способа использования и следует производить оценку.

Следовательно, оценку объекта недвижимости следует производить с учетом лучшего и наиболее эффективного использования объекта, т. е. являющегося: законодательно разрешенным; физически осуществимым; финансово выгодным; обеспечивающим наивысшую доходность недвижимости.

Выбор оптимального варианта использования земельного

участка обусловлен потенциалом местоположения участка, возможностью рынка принять данный вариант использования участка, возможностью его реализации с правовой точки зрения, физическими, грунтовыми, ландшафтными возможностями участка, технологической и финансовой обоснованностью его застройки.

Все рассмотренные принципы оценки недвижимости представляют собой теоретический базис оценки объектов недвижимости. Именно на них основаны три подхода к оценке недвижимости — сравнительный, доходный и затратный, которые, в свою очередь, подразделяются на методы.

Рис. 6. Критерии выбора лучшего и наиболее эффективного использования

земельного участка

Более того, анализ лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ) объекта недвижимости занимает отдельное место во всем процессе оценки. При определении стоимости любого недвижимого имущества оценщик обязательно должен провести анализ ЛНЭИ, аргументированно доказать, что именно тот вид использования объекта, при котором проводится оценка, является лучшим и наиболее эффективным, и только после этого приступать непосредственно к расчетам.

Расчеты проводятся тремя способами: сравнительным, доходным и затратным. Сравнительный подход базируется на принципах замещения, спроса и предложения и вклада. Его базой выступает информация о сделках с объектами-аналогами на рынке и дальнейшем сравнении оцениваемого объекта с аналогичными.

Рис. 7. Факторы, определяющие вариант лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

Доходный подход — один из наиболее часто применимых в оценке недвижимости и основывается на принципах полезности и ожидания, т. е. определении будущих затрат и доходов от оцениваемого объекта во времени и приведении их к дате оценки.

Принцип замещения лежит в основе затратного подхода, который заключается в определении всех затрат, необходимых для строительства оцениваемого объекта, а также расчете накопленного совокупного износа.

Даже с теоретической точки зрения все три подхода не дадут полностью одинаковую величину стоимости объекта, так как каждый из подходов опирается на разные аспекты одного и того же объекта и руководствуется разными принципами. На практике разница между величинами стоимости объекта недвижимости, полученными разными подходами, может оказаться весьма значительной. Для предотвращения этой разницы в конце расчетов проводится процесс согласования результатов оценки, после которого получают итоговую величину стоимости объекта недвижимости.

После окончания расчетов оценщик составляет отчет об оценке — главный документ, в котором отражаются результаты проведенной работы и который предоставляется заказчику в подтверждение выполнения договора. Требования к отчету изложены в ФЗ «Об оценочной деятельности» и Федеральном стандарте оценки № 3.

Отчет об оценке — это документ, составленный в соответствии с законодательством РФ, стандартами оценки и предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки [14].

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: существенности; обоснованности; однозначности; проверяемости; достаточности.

Принцип существенности означает, что в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки.

Принцип обоснованности заключается в том, что информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена.

При выполнении принципа однозначности необходимо следить, чтобы содержание отчета об оценке не вводило в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также не допустило неоднозначного толкования.

Принцип проверяемости заключается в том, что состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам.

Но информация, содержащаяся в отчете, при всей исчерпывающей полноте не должна быть излишней. Именно об этом говорит принцип достаточности: отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям стандартов оценки.

В отчете об оценке обязательно указываются: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, — реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки; перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения; принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки; иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки [7].

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки (например, при Государственной кадастровой оценке земель) законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор [14].

Отчет составляется в двух экземплярах, один из которых передается заказчику, второй хранится у оценщика в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.

Вопросы и задания для самоконтроля Из каких этапов состоит процесс оценки недвижимости? Какова классификация принципов оценки недвижимости? Какие принципы основаны на представлениях пользователя? Какие принципы обусловлены рыночной средой? Какие принципы обусловлены процессом эксплуатации? В чем смысл принципа лучшего и наиболее эффективного использования? Перечислите принципы составления отчета об оценке. Назовите требования к составлению отчета об оценке. Перечислите и раскройте содержание основных видов земельной ренты.