Классификация объектов недвижимости

Рассмотренные подходы и методы оценки недвижимости могут быть применены при оценке любых видов недвижимого имущества. В то же время для каждого из видов недвижимости существуют определенные особенности проведения оценки, связанные с их видовыми отличиями.

Рис. 10. Классификация объектов недвижимого имущества

Каждый из указанных видов объектов недвижимости, в свою очередь, также подразделяется на подвиды.

Рассмотрим особенности различных объектов недвижимости.

Земельный кодекс Российской Федерации определяет земельный участок как часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Земельные участки по целевому назначению подразделяются на семь категорий земель: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса [3].

По состоянию на 1 января 2009 г. общая площадь земельного фонда Российской Федерации составляет 1709,8 млн га. Большая доля этих земель относится к лесному фонду, доля которого составляет почти 65 % (рис. 11).

Рис.

Категорию земель обязательно указывают: в актах федеральных органов исполнительной власти, актах исполнительной власти субъекта РФ и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков; в договорах, предметом которых является земельный участок; в документах государственного земельного кадастра и государственного кадастра недвижимости; в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; в иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

В местах проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов, этнических групп, а также предусмотренных федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, может быть установлен особый правовой режим использования земель указанных категорий.

С понятием «целевое назначение» тесно связано понятие «разрешенное использование» земельного участка. Разрешенное использование земельного участка — это использование его с учетом целевого назначения и установленных обременений в использовании земель.

Разрешенное использование устанавливают на основании кадастровой, землеустроительной и иной проектной документации с указанием: способов использования земельного участка, включая запрещение тех, которые ведут к деградации земли и снижению плодородия или ухудшению окружающей природной среды; плотности, высоты и глубины застройки в соответствии с градостроительной документацией, строительными нормами и правилами; размещения социально-культурных, коммунально-бытовых, промышленных и иных зданий, строений и сооружений в пределах земельного участка; видов пользования, оказывающих негативное воздействие на здоровье человека; предельно допустимых норм нагрузки на окружающую природную среду; необходимых норм площади зеленых насаждений; иных требований, установленных федеральными законами, законами и нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления.

Разрешенное использование земельных участков определяют органы исполнительной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления при кадастровом делении территории, а также при предоставлении земельных участков. Самовольное изменение разрешенного использования земельных участков не допускается.

Таким образом, правовой статус земельного участка представляет собой совокупность целевого назначения земель, разрешенного использования земельного участка и зарегистрированного права на земельный участок. На землях определенной категории устанавливают конкретный правовой режим путем применения совокупности правил их использования, включения в гражданский оборот, осуществления охраны, учета и мониторинга земель, определенных земельным, градостроительным, лесным, водным, природоохранным законодательством и законодательством о недрах.

В составе участков земельной собственности, землевладений и землепользований выделяют отдельные земельные угодья, т. е. участки (массивы) земли, планомерно и систематически используемые для определенных производственных целей, имеющие качественные различия природных, естественно-исторических и других свойств. Угодья подразделяют на сельскохозяйственные (пашня, многолетние насаждения, залежь, сенокосы, пастбища) и несельскохозяйственные (леса, кустарники, болота, застроенные территории и др.). На вид использования угодий определенное влияние оказывают их природные факторы и свойства. Поэтому выделяют не только виды, но и подвиды угодий (например, закочкаренные, закустаренные, переувлажненные пастбища). Кроме вышеперечисленных, могут быть и неиспользуемые угодья (полигоны отходов, свалки, овраги, пески, территории консервации и др.).

В соответствии со ст. 77 Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения считают земли за чертой населенных пунктов, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также земли, предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяют сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, защищающей земли от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений.

Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения имеет следующие особенности:

а)              наличие функции земли как производительной силы и незаменимого средства производства в сельском и лесном хозяйствах за счет уровня плодородия;

б)              приоритетное предоставление земель, имеющих высокую кадастровую оценку, гражданам, предприятиям, учреждениям, организациям, занимающимся сельскохозяйственным производством для сельскохозяйственных нужд;

в)              обеспечение обществом и государством сохранения и повышения плодородия земель сельскохозяйственного назначения, защиты их от деградации и загрязнения;

г)              ограничение круга субъектов сельскохозяйственного землепользования определенными сельскохозяйственными целями (выращивание плодово-ягодных насаждений, зерновых и овощных культур, ведение садоводства и огородничества, животноводства, дачного хозяйства, переработка сельскохозяйственной продукции);

д)              перевод значительной части земель сельскохозяйственного назначения в частную собственность и наделение их собственников широким спектром распорядительных правомочий;

е)              установление особого порядка изъятия земель сельскохозяйственного назначения для иных, не связанных с сельскохозяйственным производством, целей;

ж)              наличие повышенной дисциплинарной, имущественной, административной и уголовной ответственности за нарушение правового режима.

Общая площадь земель сельскохозяйственного назначения в стране составляет 402,3 млн га, а их классификация по видам разрешенного использования представлена на рис. 12.

К сельскохозяйственным угодьям принято относить пашню, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения и залежь. Данные виды угодий используются для производства сельскохозяйственной продукции (кроме залежи), а также для создания защитных лесных насаждений, осуществления научно-исследовательских,

Рис.

учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.

В соответствии со ст. 83 ЗК РФ землями населенных пунктов считают земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Земли этой категории отделены от других категорий границами городских, сельских населенных пунктов и занимают площадь в 19,4 млн га.

Исходя из положений градостроительного и земельного законодательства, устанавливающих правовой режим земель населенных пунктов, можно выделить следующие характерные особенности правового режима названной категории земель: преимущественное использование этих земель как пространственного базиса для целей застройки, удовлетворения социально-экономических, экологических, санитарно-гигиенических нужд жителей данного населенного пункта; компактность, наличие общей (единой по своему земельному массиву) территории, которая отграничивается от земельных категорий городской, поселковой чертой или чертой сельского населенного пункта; преобладание в составе земель населенного пункта муниципальной собственности. Значительное место также занимают и земли, находящиеся в частной собственности. Особенно это характерно для средних и малых городов и поселков; формирование системы управления землями населенных пунктов муниципальными органами, которые определяют правовой режим использования и охраны земель, порядок и нормативы предоставления их в пользование, перевод земель из одного вида в другой, осуществляют муниципальный контроль, разрешают земельные споры и т. д.

Основное целевое назначение земель данной категории — удовлетворение жилищных, производственных, социальных, культурно-бытовых нужд граждан, проживающих на территории населенных пунктов.

Порядок использования земель населенных пунктов определяют в соответствии с зонированием их территорий, при котором всю территорию делят на территориальные зоны, фиксируемые на карте (или схеме) зонирования.

Земельный кодекс РФ внутри земель населенных пунктов выделяет 9 видов разрешенного использования (территориальных зон): земельные участки, предназначенные для жилой застройки. Земельные участки в составе данной зоны предназначены для застройки жилыми зданиями, в том числе для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также объектами культурно-бытового и иного назначения; земельные участки, предназначенные для общественно-деловой застройки. На этих участках размещаются административные здания, объекты образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иные предназначенные для общественного использования объекты; земельные участки, предназначенные для производственной застройки, в том числе промышленными, коммунальноскладскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами; земельные участки для размещения инженерных и транспортных инфраструктур. На данных территориях размещают объекты железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объекты иного назначения; земельные участки рекреационного назначения. К таковым относят участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, которые используются для отдыха граждан и туризма. Кроме того, в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение; земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования, в том числе занятые пашней, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения; земельные участки специального назначения; земельные участки, предназначенные для размещения военных объектов; земельные участки иного назначения.

Земельные участки общего пользования, т. е. участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, не выделяются в отдельную территориальную зону, но могут входить в состав любых вышеперечисленных территориальных зон. Для каждой территориальной зоны градостроительной документацией определяется правовой режим земельных участков и процесс застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения — это земли, которые расположены за границами населенных пунктов и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности [3].

К землям промышленности земельное законодательство РФ относит земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов промышленности и права. Кроме того, к этим землям могут относиться земельные участки для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, а также устанавливаемые санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования.

Ко второму виду разрешенного использования данной категории относят земельные участки, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов энергетики. Для обеспечения деятельности организаций и объектов энергетики могут предоставляться земельные участки для: размещения гидроэлектростанций, атомных станций, ядер- ных установок, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, хранилищ радиоактивных отходов, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов; размещения объектов электросетевого хозяйства и иных объектов электроэнергетики.

Землями транспорта признаются земли, которые используются или предназначены для размещения: железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов; строений, зданий, сооружений, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития объектов железнодорожного транспорта, в том числе железнодорожных вокзалов, железнодорожных станций; морских и речных портов, причалов, пристаней, гидротехнических сооружений, других объектов морского, внутреннего водного транспорта; аэропортов, аэродромов, аэровокзалов, взлетно-посадочных полос, других наземных объектов воздушного транспорта; объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития трубопроводного транспорта; полос отвода автомобильных и железных дорог; охранных зон железных дорог и трубопроводов; выделения береговой полосы; объектов дорожного сервиса, объектов, предназначенных для осуществления дорожной деятельности, стационарных постов органов внутренних дел.

Земли связи, радиовещания, телевидения, информатики предназначены для обеспечения деятельности организаций и объектов связи, радиовещания, телевидения, информатики. На участках, относимых к этой категории, располагаются: эксплуатационные предприятия связи; кабельные, радиорелейные и воздушные линии связи и линии радиофикации на трассах кабельных и воздушных линий; подземные кабельные и воздушные линии связи и радиофикации и соответствующие охранные зоны линий связи; наземные и подземные необслуживаемые усилительные пункты на кабельных линиях связи и соответствующие охранные зоны; наземные сооружения и инфраструктуры спутниковой связи.

Следующий вид разрешенного использования предназначен

для обеспечения организаций и объектов космической деятельности, включая: космодромы, стартовые комплексы и пусковые установки; командно-измерительные комплексы, центры и пункты управления полетами космических объектов; пункты приема, хранения и переработки информации; базы хранения космической техники; районы падения отделяющихся частей ракет, полигоны приземления космических объектов и взлетно-посадочные полосы; объекты экспериментальной базы для отработки космической техники, центры и оборудование для подготовки космонавтов; другие наземные сооружения.

Вооруженные силы Российской Федерации, другие силовые ведомства РФ осуществляют свою деятельность на землях обороны и безопасности. Таковыми признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности по защите и охране Государственной границы Российской Федерации, информационной безопасности, другим видам безопасности в закрытых административно-территориальных образованиях, в том числе предназначенные для: строительства, подготовки и поддержания в необходимой готовности Вооруженных сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов; разработки, производства и ремонта вооружения, военной, специальной, космической техники и боеприпасов; создания запасов материальных ценностей в государственном и мобилизационном резервах.

Классификация земель промышленности и иного специального назначения, общая площадь которых в нашей стране составляет 16,7 млн га, представлена на рис. 13.

Несмотря на разницу целей и задач эксплуатации этих земель и разнообразие субъектов права землепользования (в качестве субъектов выступают предприятия, учреждения, организации горнодобывающей и перерабатывающей промышленности, железнодорожного транспорта и т. д.), характерны для данной категории земель следующие черты правового режима. Преобладающая площадь земель данной категории предназначена для использования ее в качестве пространственного базиса (для размещения промышленных, транспортных, военных и иных объектов). Для размещения промышленных, транспортных, военных объектов в первую очередь предоставляют худшие земельные участки, имеющие наименьшую кадастровую оценку.

Рис. 13. Классификация земель промышленности и иного специального

назначения

Земли, занятые объектами промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны ит.д., как правило, имеют повышенную экологическую опасность (например, АЭС, ТЭЦ, железнодорожные и автомобильные магистрали, военные полигоны и др.). Поэтому нормами специального законодательства предусмотрено обязательное создание вокруг этих предприятий, учреждений, организаций и их объектов специальных защитно-охранных, санитарно-защитных зон, зон безопасности либо запретных, с особыми условиями использования (нередко с особым пропускным режимом). Правовой режим земель этой категории характеризуется отсутствием единства и компактности предоставляемых земельных территорий как во времени, так и в пространстве. Правовой режим земель специального назначения выражается в том, что определяющая роль в осуществлении управленческих функций (учет земель, проведение мероприятий по защите земель, их мелиорация и рекультивация, мониторинг земель, государственный земельный контроль) отводится ведомственно-отраслевым и внутрихозяйственным органам управления земельными ресурсами, т. е. администрациям (дирекциям) сначала строящихся предприятий, учреждений, организаций, а затем и самим предприятиям, осуществляющим землепользование. В связи с потенциальной экологической опасностью и возможным отрицательным воздействием хозяйственной и иной деятельности этих предприятий на окружающую природную среду их проектированию обязательно должна предшествовать экологическая экспертиза.

К землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты из хозяйственного использования и оборота в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично и для которых установлен особый правовой режим.

Основные характеристики земель особо охраняемых территорий заключаются в их особо ценном значении для общества и в их частичном или полном изъятии из хозяйственного использования и оборота. В составе земельного фонда России земли особо охраняемых территорий и объектов занимают 34,4 млн га. Классификация этих земель представлена на рис. 14.

Рис. 14. Классификация земель особо охраняемых территорий

Как видно из рисунка, земли данной категории подразделяются на 5 видов разрешенного использования. В состав земель рекреационного назначения входят земельные участки, на которых расположены дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, дома ры-

болова и охотника, детские туристические станции, туристские парки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты.

В земли особо охраняемых природных территорий принято включать земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов, территорий традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока.

Отдельным подвидом в данном виде разрешенного использования принято выделять земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, которые предназначены для лечения и отдыха граждан. К ним относят земли, обладающие природными лечебными ресурсами (месторождениями минеральных вод, лечебных грязей, рапой лиманов и озер), благоприятным климатом и иными природными факторами и условиями, которые используются или могут использоваться для профилактики и лечения заболеваний человека.

В составе земель природоохранного назначения выделяют земли запретных и нерестоохранных полос; занятые защитными лесами, предусмотренными лесным законодательством (за исключением защитных лесов, расположенных на землях лесного фонда, землях особо охраняемых территорий); иные земли, выполняющие природоохранные функции.

Если основная ценность земель предыдущих видов разрешенного использования обусловливается их особыми природными качествами или защитными функциями природных явлений, то земли историко-культурного назначения интересны за счет предыдущей деятельности человека. В этот вид относятся земли: объектов культурного наследия народов РФ (памятников истории и культуры), в том числе объектов археологического наследия; достопримечательных мест, в том числе мест бытования исторических промыслов, производств и ремесел; военных и гражданских захоронений.

Природные объекты и объекты культурного наследия, представляющие особую научную, историко-культурную ценность, которые оказались не отнесенными к одному из вышеперечисленных видов, включают в иные особо ценные земли. Среди прочих к этому виду относятся земли с типичными или редкими ландшафтами, культурными ландшафтами, сообществами растительных, животных организмов, редкими геологическими образованиями, земельными участками, предназначенными для осуществления деятельности научно-исследовательских организаций.

Характерные особенности правового режима земель особо охраняемых территорий следующие: земли особо охраняемых территорий, как правило, изымаются из хозяйственного оборота, и они служат целям сохранения уникальных природных комплексов, усиления их оздоровительных, культурно-эстетических, экологических свойств, улучшения экологического воспитания населения; преимущественно находятся в федеральной государственной собственности, передаются на условиях постоянного (бессрочного) пользования и владения природоохранительным учреждениям и организациям; управление этими землями осуществляют специальные природоохранительные органы федерального уровня (Министерство природных ресурсов и его территориальные органы и т. д.); запрещено изъятие этих земель; возможность включения в особо охраняемую природную территорию земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности, в соответствии с федеральным законодательством; нарушение особого режима охраны данных территорий влечет повышенные меры юридической ответственности; формирование и организация вновь создаваемых особо охраняемых территорий предполагает обязательное проведение государственной экологической экспертизы.

Порядок отнесения земель к землям особо охраняемых территорий федерального, регионального и местного значения, порядок использования и охраны этих земель устанавливает Правительство Российской Федерации на основании федеральных законов, органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления — в соответствии с федеральными законами, законами субъектов РФ и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Правительство РФ, соответствующие органы исполнительной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления могут устанавливать иные виды земель особо охраняемых территорий (земли, на которых находятся зеленые пригородные зоны, городские леса, городские парки, охраняемые береговые линии, охраняемые природные ландшафты, биологические станции, микрозаповедники и др.).

К землям лесного фонда (1106,5 млн га) относят лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, — вырубки, гари, редины, прогалины и др.) и используемые для ведения лесного хозяйства участки нелесной земли (просеки, дороги, болота и др.).

К землям водного фонда относят земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов. Так, к землям водного фонда относят территории, занятые водоемами, ледниками, болотами (за исключением тундровой и лесотундровой зон), гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями, а также земли полос отвода водоемов, магистральных каналов и коллекторов. К землям водного фонда относят также земли, используемые для удовлетворения питьевых, бытовых нужд населения; водохозяйственных, сельскохозяйственных, природоохранных, промышленных, энергетических и иных общественных потребностей.

Классификация водных объектов России показана на рис. 15.

Земли водного фонда (27,9 млн га) можно использовать для строительства и эксплуатации сооружений, удовлетворяющих потребности населения в питьевой воде, бытовых, оздоровительных и других потребностей населения, а также для водохозяйственных, природоохранных, промышленных, рыбохозяйственных, энергетических, транспортных и иных государственных или муниципальных нужд при соблюдении установленных требований.

К последней категории земель «земли запаса» относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель. На указанный период земли запаса составляют 102,6 млн га.

Следующей большой группой объектов оценки являются здания, сооружения и иные объекты капитального строительства.

Нормативно-правовые акты РФ определяют здания как архитектурно-строительные объекты, назначением которых является

Рис. 15. Классификация водных объектов Российской Федерации

создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для проживания, труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу [20].

Сооружения представляют собой инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций [20]: транспортные сооружения (автомобильные дороги и железнодорожные пути внутризаводского назначения, эстакады и т. д.), передаточные устройства (линии электропередачи, трубопроводы и другие устройства, имеющие самостоятельное значение и не являющиеся составной частью здания или сооружения, и т. д.), гидротехнические сооружения (плотины, бассейны, градирни и т. д.), хранилища (всевозможные резервуары, баки и т. д.), стволы шахт, нефтяные скважины [18].

Здания и сооружения по уровню капитальности подразделяются на следующие группы. Жилые дома высотностью более 9 этажей, уникальные общественные здания. Жилые дома высотностью 6—9 этажей, общественные здания массового строения в городах (магазины, школы, детские сады и т. д.). Жилые дома высотностью до 5 этажей и общественные здания для строительства в сельских населенных пунктах. Малоэтажные жилые и общественные здания, временные здания.

Другая используемая классификация зданий и сооружений основана на их целевом назначении и представлена на рис. 16.

К жилой недвижимости относят здания и сооружения, основным функциональным назначением которых является обеспечение условий для проживания населения. Коммерческая недвижимость предназначена для получения дохода владельцем недвижимого имущества за счет сдачи в аренду либо всего объекта целиком, либо отдельных его площадей. Производственная недвижимость выполняет функцию пространственного базиса для организации процессов производства различных отраслей экономики.

Указанная классификация слишком обобщенна, поэтому, как и в случае с земельными участками, каждый из обозначен-

Рис. 16. Классификация зданий и сооружений

ных видов зданий и сооружений подвергается дальнейшей классификации. Сложность заключается в том, что единой утвержденной классификации для жилых, торговых и других зданий не существует. Среди участников рынка недвижимости существует консенсус относительно того, что каждый из сегментов рынка подразделяется на классы в зависимости от качества конкретного объекта. Так, жилую недвижимость принято разделять на городскую и загородную.

Городскую жилую недвижимость, под которой в большинстве случаев понимают многоквартирные жилые дома, принято подразделять на четыре класса (рис. 17).

Рис. 17. Классификация жилой городской недвижимости

Сложность применения данной классификации заключается в том, что каждый из участников (или небольшая группа участников рынка) недвижимости использует свой собственный набор характеристик многоквартирных домов, соответствующий тому или иному классу. Подобное несоответствие затрудняет анализ рынка недвижимости и оценку конкретных объектов.

Вышесказанное справедливо как в рамках одного города, так и на территории всей страны. Разработку единой классификации городской недвижимости в масштабах РФ затрудняет и неравномерность развития рынка недвижимости в разных городах страны.

В настоящее время в г. Москве для жилых домов элитного класса применяются следующие основные требования: расположение в престижных районах города (центр, запад, юго-запад); однородный социальный состав жильцов. В подобных домах соблюдается тщательный отбор жильцов еще на стадии строительства и первичной продажи квартир с целью формирования равноценного социального окружения, а в некоторых домах — избранности живущих; недавний год постройки; индивидуальный архитектурный проект от известного архитектора, часто с мировым именем; основной материал, используемый при строительстве, — кирпич или монолит; подземный гараж для жильцов; благоустроенный внутренний двор, огороженная территория; объекты социальной инфраструктуры (детский сад или детская игровая комната, фитнес-центр, комбинат бытовых услуг, центральная рецепция и т. п.), размещенные непосредственно в жилом комплексе; круглосуточная профессиональная вооруженная охрана; отделка эксклюзивными материалами; индивидуальная тепловая подстанция и минимум два независимых источника электроснабжения для каждого дома; центральное кондиционирование.

Для отнесения жилого комплекса к бизнес-классу он должен соответствовать следующим требованиям: расположение в престижных районах города или вблизи уникальных природных условий (Национальный парк «Лосиный остров», лесопарк Измайлово и т. п.); равноценное соседское окружение. В домах бизнес-класса требования к единообразию жильцов менее жесткие, чем в домах класса «элит». Основным отборочным критерием является цена на квартиры; индивидуальный архитектурный проект, но в отличие от элитного жилья к проектированию допускаются не только известные архитекторы; недавний год постройки; основной материал, используемый при строительстве, — кирпич или монолит; подземный гараж для жильцов, но одно машиноместо в нем приходится на большее количество жилой площади; благоустроенный внутренний двор, огороженная территория; допускается размещение меньшего количества объектов социальной инфраструктуры непосредственно в доме. Обязательно лишь наличие центральной рецепции, комбината бытовых услуг; круглосуточная профессиональная вооруженная охрана; отделка высококачественными материалами; собственный источник энергоснабжения; центральное кондиционирование.

Как видно из приведенного перечня, набор характеристик домов бизнес-класса аналогичен показателям домов класса «элит», но требования, предъявляемые по данным параметрам, менее жесткие.

Основная мотивация покупателей жилья класса «улучшенный эконом» или «эконом+» — желание приобрести квартиру лучшего качества, чем эконом-класса, при отсутствии свободных финансовых средств на бизнес-класс. Исходя из этой мотивации, выдвигаются и требования к многоквартирным домам данного класса: расположение в отдаленных спальных районах города или в ближайших пригородах, но с хорошей транспортной доступностью; отсутствие отбора социального окружения; стандартный архитектурный проект массовой застройки; недавний год постройки или знаковые здания советского времени; основной материал, используемый при строительстве, — панель, кирпич улучшенного качества; общие площади квартир не превышают 160 м2.

Основными владельцами жилой площади в многоквартирных

домах эконом-класса являются люди, нуждающиеся в собственной квартире. В большом проценте случаев при приобретении подобного жилья речь идет даже не об улучшении жилищных условий, а просто об обладании отдельной квартирой. Соответственно, и требования, предъявляемые к подобным домам, минимальны: расположение в отдаленных спальных районах города или в ближайших пригородах; стандартный архитектурный проект массовой застройки; основной материал, используемый при строительстве, — панель, кирпич; общие площади квартир не превышают 160 м2.

Современный рынок загородной недвижимости начал складываться в 1992 г. — после выхода в свет указов Президента РФ от 25 марта 1992 г. № 301 «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий» и от 14 июня 1992 г. № 831 «Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности».

В 1993—1996 гг. происходило валообразное нарастание количества объектов загородной жилой недвижимости. В зависимости от социально-экономических условий в стране развитие данного сегмента рынка недвижимости шло разными темпами, но к настоящему времени сложилась следующая неофициальная классификация объектов загородного жилья (рис. 18).

Рис. 18. Классификация жилой загородной недвижимости

Под стихийной застройкой принято понимать неорганизованное строительство коттеджей и домов в существующих деревнях или поселках при отсутствии плана застройки и централизованной инженерной и социальной инфраструктуры. Основными характеристиками подобных объектов являются небольшие земельные участки, сильно различающиеся по качеству, материалам и архитектурным проектам возведенные здания. Стихийная застройка возникла во время упоминавшегося бума на рынке загородной недвижимости в начале 1990-х годов и в настоящее время существует (в основном) в виде вторичных объектов.

Основной характеристикой загородной недвижимости в садоводческих товариществах является небольшой размер участков, невысокий социальный статус владельцев, часто символическая охрана и т. п.

Стародачными местами принято называть организованные дачные поселки, запроектированные и построенные в советское время для партийной и государственной элиты и творческой интеллигенции. Основными характеристиками стародачных мест являются хорошее расположение (часто рядом с привлекательными природными объектами, такими как лесные массивы, реки и водохранилища), неоднородность застройки, часть из которой имеет значительный накопленный износ, смешение архитектурных стилей, отсутствие или невысокий уровень охраны, изношенность и недостаточная мощность инженерных коммуникаций.

Коттеджный поселок представляет собой огороженное поселение, строящееся по единому генеральному плану, с централизованными инженерными коммуникациями, социальной инфраструктурой, профессиональной охраной и т. п. По типу застройки коттеджные поселки подразделяются на поселки коттеджей, поселки таунхаусов и смешанные поселки. По качеству поселки принято классифицировать на три категории: высшую, высокую и бизнес. Эконом-категорию в классификации коттеджных поселков не выделяют, так как их роль выполняют садово-дачные товарищества и стихийная застройка.

Поселки высшей категории, иначе называемые категорией «де люкс», как правило, используются в качестве места основного проживания и являются аналогом квартир элитного класса и содержат массу необходимых требований для соответствия высшему классу, основные из которых: месторасположение недалеко от города по престижным направлениям (для Москвы до 15 км от МКАД по Рублево-Успенскому или Новорижскому шоссе и до 10 км от МКАД по Калужскому шоссе); особые природные условия: территория хвойного леса первой категории, или берег водоема (реки), или эксклюзивный природный ландшафт; небольшое количество домовладений (максимум до 30), большие размеры особняков (от 800 м2) и придомовой территории (от 0,5 га); центральные инженерные коммуникации высокого качества, телефон, Интернет; развитая социальная инфраструктура, созданная специально для данного поселка и включающая в себя: фитнес- центр, салон красоты, медицинский центр, ресторан, супермаркет, комбинат бытовых услуг, гостевую автостоянку, детскую и спортивную площадку; эксклюзивный проект известного архитектора; единый архитектурный стиль поселка, на территории поселка располагаются 1—2 типа домов; основной материал строительства внешних и внутренних стен домов — кирпич, на монолитном каркасе; единая социальная среда: владельцы домов — высокообеспеченные граждане с хорошей репутацией. Жесткий отбор на этапе покупки участка; благоустройство общей территории поселка: эксклюзивный, авторский ландшафтный дизайн, освещение, дорожки, газоны, цветники, места для прогулок; собственная высокопрофессиональная служба эксплуатации; огороженная территория, вооруженная охрана на въезде- выезде, по периметру поселка, видеонаблюдение, сигнализация.

Поселки высокой категории или поселки категории «элит», с одной стороны, по качеству превышают бизнес-поселки, но по совокупности характеристик недотягивают до высшей категории. Для отнесения поселка к высокой категории он должен обладать следующими качествами: месторасположение по престижным направлениям, но допускается большая удаленность от города (для Москвы до 25 км); расположение участка в лесной зоне, при этом лес допускается смешанных пород; количество домовладений допускается до 200 домов за счет снижения размеров конкретных домов (от 450 м2) и земельных участков (от 0,2 га); центральные инженерные коммуникации стандартного качества, телефон, Интернет; наличие указанных выше объектов социальной инфраструктуры допускается не только на территории самого поселка, но и в радиусе 3 км от него; эксклюзивный современный архитектурный проект; единый архитектурный стиль поселка, на территории поселка располагаются 3—5 типа домов; основной материал строительства — кирпич, дерево; единая социальная среда: владельцы домов — высокообеспеченные граждане с хорошей репутацией. Жесткий отбор на этапе покупки участка; благоустройство обшей территории поселка: освещение, дорожки, газоны, цветники, места для прогулок; собственная профессиональная служба эксплуатации;

10-3190 вооруженная охрана на въезде-выезде, огороженная территория по периметру поселка.

При переходе к поселкам третьей категории можно увидеть тот же набор характеристик, но с еще более сниженными значениями: месторасположение допускается по любым направлениям, кроме самых непрестижных, удаленность от города может быть больше, чем у поселков высокой категории (в Москве до 40 км от МКАД); размещение участка чаще всего происходит в поле; размеры поселков увеличиваются до 400 участков (иногда и больше) при параллельном снижении размеров домов (от 250 м2) и придомовых территорий (от 10 соток); централизованные водо-, газо- и электроснабжение; наличие объектов социальной инфраструктуры допускается на удалении до 10 км от поселка; отсутствие единого архитектурного стиля поселка, но при этом застройщик следит за отсутствием объектов, могущих негативно повлиять на окружающие домовладения; основной материал строительства — кирпич, дерево; единая социальная среда, владельцы домов — обеспеченные граждане; благоустройство общей территории поселка: освещение, хорошие дороги; привлечение в качестве специалистов по эксплуатации подрядчиков на непостоянной основе; огороженная территория, охрана на въезде-выезде.

Торговый центр принято определять как совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, объединенных в одном здании или комплексе зданий и подобранных в соответствии со стратегией развития данного комплекса. Классификация торговых центров в России в основном использует классификацию, разработанную Европейским советом торговых центров, подразделяющую все ТЦ на 7 типов (рис. 19). В основе этой классификации лежат: величина торговых площадей, зона охвата торгового центра, состав арендаторов, специфика продаваемых товаров.

Микрорайонным торговым центром принято называть торговый центр, основное предназначение которого заключается в продаже товаров повседневного спроса (продукты питания, средства бытовой химии, лекарства и т. п.) и бытовых услуг ежедневной потребности.

Рис. 19. Классификация торговых центров

Якорным арендатором в микрорайонных торговых центрах выступает мини-маркет, чаще всего входящий в какую-либо розничную сеть. Остальными арендаторами обычно выступают аптека, универсальный магазин, комбинат бытовых услуг. При этом основными характеристиками микрорайонного торгового центра являются: площадь торговых помещений от 1,5 до 3 тыс. м2; ареал влияния — 5—10 мин пешеходной доступности (из-за соблюдения данного параметра микрорайонные торговые центры часто называют магазинами шаговой доступности); количество обслуживаемого населения — до 10 тыс. человек.

Районный торговый центр также предлагает товары и услуги

повседневного спроса. Но их количество увеличивается, как следствие, растут количественные характеристики объекта. Якорным арендатором является супермаркет, другими арендаторами (кроме аптеки, хозяйственного магазина и ателье бытовых услуг) могут быть магазины одежды, обуви и аксессуаров, парфюмерии и спорттоваров. Основными характеристиками районного торгового центра являются: площадь торговых помещений от 3 до 10 (в среднем 5,5) тыс. м2; ареал влияния — 5—10 мин езды на автомобиле или общественном транспорте; количество обслуживаемого населения — до 40 тыс. человек.

Возникновение любого окружного торгового центра заключается в формировании вокруг продуктового или универсального магазина, являющихся якорями, сети магазинов (в дополнение к супермаркету). Другими возможными якорными арендаторами могут выступать магазины-склады, магазины товаров по каталогу

10*

и магазины с доставкой. Но следует четко проводить различие между окружными торговыми центрами, суперокружными и региональными, о которых речь пойдет ниже. В частности, в состав окружного центра не может входить универсальный магазин с полной линией товаров. Основными характеристиками окружного торгового центра являются: площадь торговых помещений от 10 до 23 (в среднем 15) тыс. м2; ареал влияния — 10—20 мин езды на автомобиле или общественном транспорте; количество обслуживаемого населения — до 150 тыс. человек.

Торговые центры, которые соответствуют общему профилю окружного центра, но имеют торговую площадь больше 23 тыс. м2, называют суперокружными. Чаще всего суперокружной торговый центр имеет 4—5 основных якорных арендаторов, суммарная площадь которых занимает до 85 % торговых площадей центра. Каждый из якорей предлагает какую-либо узкую группу товаров: бытовая техника и электроника, спорттовары, офисные принадлежности, товары для дома, лекарства, средства для здоровья и красоты, игрушки, персональные компьютеры и их элементы и т. п. Основными характеристиками суперокружного торгового центра являются: площадь торговых помещений от 23 до 90 (в среднем 45) тыс. м2; ареал влияния — 10—20 мин езды на автомобиле или общественном транспорте; количество обслуживаемого населения — до 150 тыс. человек.

Региональный торговый центр обычно имеет минимум два

якорных арендатора, занимающих до 70 % торговых площадей. Чаще всего в их роли выступают универсальные магазины с полной линейкой товаров. Обычно региональный центр включает молл, крытую торговую галерею типа «пассаж» с искусственным климатом, модные товары и обладает следующими характеристиками: площадь торговых помещений от 23 до 90 (в среднем 40) тыс. м2; ареал влияния — 30—40 мин езды на автомобиле или общественном транспорте; количество обслуживаемого населения — от 150 тыс. человек.

Самый большой формат торговых центров называется суперрегиональным. Основное отличие суперрегионального центра от предыдущего формата не столько в размере, сколько в разнообразии ассортимента товаров. Увеличение ассортимента обеспечивается наличием в качестве якорных арендаторов минимум трех универмагов полного ассортимента. Кроме того, часто суперрегиональный торговый центр выступает не только как место совершения покупок, но и как место семейного проведения досуга. Основными характеристиками суперрегионального торгового центра являются: площадь торговых помещений от 50 до 150 (в среднем 80) тыс. м2; ареал влияния — до 1,5 часов езды на автомобиле или общественном транспорте; количество обслуживаемого населения — до 300 тыс. человек.

Принципы классификации офисных зданий схожи с классификацией квартир или коттеджных поселков. Существует набор характеристик, в зависимости от наличия которых офисные здания относят к определенному классу (А, В, С, D). Единого утвержденного списка этих параметров не существует, поэтому каждый из участников рынка выдвигает свои требования к тому или иному классу.

Административно-деловые здания, относимые к классу А, должны удовлетворять следующим требованиям: новое, недавно построенное здание; высококачественная стандартная отделка, современные инженерные системы, включая систему управления зданием; профессиональное управление зданием с помощью специально созданной управляющей компании; удобный подъезд и транспортное сообщение в районе офиса; система кондиционирования не ниже 2-трубной; высота между перекрытиями не менее 3,3 м, расстояние от пола до подвесного потолка не менее 2,75 м; глубина этажа от окна до окна не менее 18—20 м; открытая планировка этажа; фальшпол для размещения электрических, телефонных и компьютерных кабелей; высокоскоростные лифты с периодом ожидания не более 30 с; подземная парковка с соотношением парковочных мест не менее одного на 100 м2 арендопригодной площади; качественные материалы в отделке общих помещений; превышение общей площади над арендопригодной не более чем на 12 %; минимум два качественных провайдера телекоммуникационных услуг в здании; два независимых источника энергоснабжения; нагрузка на межэтажные перекрытия не более 400—500 кг на 1 м2; наличие системы безопасности и контроля доступа в здание; столовая для сотрудников; общая рецепция.

Офисные здания класса В уже могут быть не только новой постройки, но и полностью реконструированные. Для зданий этого класса вполне достаточно одного поставщика телекоммуникаций и одного источника электроснабжения, отсутствуют жесткие требования по глубине этажей, дополнительные услуги арендаторам ограничиваются общей рецепцией и кафетерием.

Помещения класса С могут располагаться в зданиях без реконструкции, отсутствуют жесткие требования по высоте потолков, глубине этажа и отделочным материалам. Собственная охраняемая стоянка желательна, но не обязательна, как и дополнительные услуги арендаторам. Эксплуатация здания осуществляется силами собственника, но с обязательным наличием круглосуточной профессиональной охраны здания. Требования по телекоммуникациям вполне удовлетворяются силами одного городского провайдера.

Офисные помещения класса D, как правило, располагаются в административных зданиях советской постройки, расположенных на территории бывших или существующих заводов, научно-исследовательских институтов и т. п. Эти помещения не отвечают вышеперечисленным требованиям по размерам помещений, находятся на единой территории с основным предприятием, отсутствует специализированная парковка. Телефонные линии и все инженерные коммуникации составляют единое целое с головным предприятием, эксплуатация осуществляется силами его инженерных служб. Дополнительные услуги арендаторам практически не предоставляются.

Классификация складских помещений аналогична классификации офисов, они также делятся на четыре класса (от А до D).

Особенность складской недвижимости состоит в том, что чаще всего складская недвижимость располагается в больших складских комплексах, включающих в себя здания, относящиеся к разным классам.

Складское здание класса А должно отвечать следующим требованиям: современное вновь построенное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, с шагом колонн не менее 9 м и с расстоянием между пролетами не менее 24 м; ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 т/м2, на уровне 1,20 м от земли; высокие потолки — не менее 10 м; регулируемый температурный режим; современные системы вентиляции, пожарной сигнализации и пожаротушения; система охранной сигнализации и система видеонаблюдения; охрана по периметру территории; наличие достаточного количества автоматических ворот с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты; наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей; наличие офисных и вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала); оптико-волоконные телекоммуникации; огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория; профессиональная система управления.

Объекты недвижимости складского назначения класса В также считаются достаточно высококлассными складами, поэтому должны удовлетворять следующим параметрам: одно- или двухэтажное складское здание, вновь построенное или реконструированное; высота потолков — от 6 м; пол — асфальт или бетон без покрытия; современные системы вентиляции, пожарной сигнализации и пожаротушения; пандус для разгрузки автотранспорта; наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей; охрана по периметру территории; система охранной сигнализации и система видеонаблюдения; наличие вспомогательных помещений при складе.

Для складов класса С требования гораздо более щадящие. Так, чтобы складское помещение могло быть отнесено к классу С, достаточно, чтобы оно обладало следующими параметрами: капитальное производственное помещение или утепленный ангар; высота потолков от 4 м; пол — асфальт, бетонная плитка или бетон без покрытия.

К складским помещениям класса D относят используемые

под склады подвальные помещения или объекты ГО, не отапливаемые производственные помещения или ангары.

Вопросы и задания для самоконтроля Для чего в процессе оценки недвижимости необходимо знать классификацию объектов недвижимости? Каким образом классифицируются земельные участки по целевому назначению? Что за земли составляют земли сельскохозяйственного назначения?

« Охарактеризуйте состав земель населенных пунктов. Какие земли входят в категорию «земли промышленности и иного специального назначения»? Что относится к землям особо охраняемых территорий и объектов? Охарактеризуйте состав земель лесного фонда, водного фонда и земель запаса. Что такое земельный участок, участок недр, здание и сооружение? Какие показатели положены в основу классификации зданий и сооружений? Расскажите про наиболее часто встречающуюся классификацию торговой недвижимости. Расскажите про наиболее часто встречающуюся классификацию административно-деловой недвижимости. Расскажите про наиболее часто встречающуюся классификацию торговой недвижимости. Расскажите про наиболее часто встречающуюся классификацию жилой городской недвижимости. Расскажите про наиболее часто встречающуюся классификацию жилой загородной недвижимости.